Elmer Cuba, Socio de Macroconsult
Gestión, 13 de febrero de 2019
El Congreso de la República ha aprobado en primera votación una ley absurda, que destruye valor y es inoperativa. En verdad, está para utilizarla en clases de Economía 101 sobre el costo de oportunidad, las fallas del Estado y el populismo.
El problema: atender a familias afectadas por desastres naturales. La solución: obligar a los promotores/propietarios de proyectos edificatorios multifamiliares a destinar un porcentaje no menor al 8% de las unidades para atender a las familias afectadas. Estas unidades también pueden ser construidas en otro lugar, pero en la misma localidad.
Primero, el problema se puede enfrentar haciendo un censo de viviendas en lugares de alto riesgo. Luego, con planes de reasentamiento. Estos pueden ser cofinanciados por el Estado en diversos grados, según sus condiciones socioeconómicas, y en plazos razonables. Las familias que no adopten esos planes pueden ser removidas, en aplicación de una ley.
Segundo, luego de agotar el punto anterior, si existiesen familias afectadas por desastres naturales hay una secuencia de 3 pasos previos. Atender la emergencia. Eso significa que puedan alimentarse y dormir en lugares seguros (comida y campamentos). Restablecer el acceso a los servicios públicos y a las fuentes de ingresos laborales. Es decir, que los niños puedan ir al colegio, las familias al centro de salud y los padres al trabajo. Reubicación de viviendas, pero en el mismo entorno económico, en un sentido amplio. Allí, volvemos al paso 1, uso de terrenos estatales, programas de vivienda.
Tercero, el remedio propuesto es caro, injusto y poco práctico. La rentabilidad de las empresas desarrolladoras estaría entre 10% y 20%. Para no alterar esa rentabilidad (y no dedicarse a la larga a otro negocio), los precios de los departamentos deberán subir cerca de 8.7% (8/92), lo cual ya afecta la demanda y las ventas. Y solo sería posible para edificios/ complejos con 13 departamentos o más. Para 12 o menos, la carga sería enormemente mayor. Al no ser menor al 8%, para un edificio de 6 departamentos la carga sería de 20% (1/5). Los nuevos propietarios no tienen por qué pagar un sobreprecio. Tanto en la compra, como en el mantenimiento incluso de las viviendas reservadas. Y todo para subsidiar una demanda incierta. Ayudar a los damnificados es tarea del Estado y de los voluntarios privados que lo deseen, pero no mandatoriamente de los nuevos propietarios. Por último, los fenómenos naturales usualmente ocurren en lugares remotos y no en las grandes ciudades donde se construyen viviendas para las nuevas clases medias. Mover a los damnificados de sus lugares de vida y sus centros de ingresos puede resultar un despropósito mayor.
Los congresistas sensatos, que además son la mayoría, tal vez no hayan reflexionado mucho sobre lo que han aprobado y se han dejado llevar por ciertos sesgos cognitivos del sentido común o, tal vez votaron antes de cenar y con prisa.
