Gunther Hernán Gonzales Barrón
Doctor en Derecho Cum Laude. Universidad de Castilla-
La Mancha (Toledo, España). Ex Juez Superior Lima
Para Lampadia
REALIDAD SOCIAL
Las investigaciones jurídicas de la propiedad se realizan normalmente desde visiones puramente especulativas (“la justicia”, “la doctrina jurídica”, etc.), por lo que se hace necesario un cambio de enfoque, que tome en cuenta las cifras oficiales (censo general INEI 2017):
1. Número de viviendas: 10’000,000, de los cuales 7’300,000 son urbanas y 2’700,000 rurales, sin embargo, solo en la Provincia de Lima existen 2’600,000 (25% del total).
2. Ocupación de viviendas: 9’200,000 están ocupadas (91%), mientras 884,000 se encuentran desocupadas (9%), pero resulta que en el censo 1993 solo 3.8% tenía esa condición, y, el censo 2007 alcanzó el 5.9%.
3. Tipo de construcción: 820,000 departamentos en edificios (8%) frente a 8’700,000 casas individuales (87%), mientras un pequeño grupo se encuentra en quintas, casas de vecindad, chozas, etc.
4. Ocupación: La pregunta se formuló a 7’600,000 de viviendas con ocupantes presentes, lo que dio como resultado que 5’800,00 constituyen casa propia (76%), 1’256,000 alquiladas (16.3%) y 500,000, cedidas a distinto título (7.5%).
5. Titulación: La pregunta se formuló solo a los que respondieron ocupar una casa propia, de los cuales 2’900,000 señalaron contar con título (38.5%) y 2’800,00 no tenerlo (37.5%), pero mientras en el mundo urbano esa falta de título llega a 29%, en el rural se eleva a 66%.
6. Déficit habitacional: 1’100,000 viviendas, de las cuales 259,000 son por falta total de vivienda, mientras 858,000 lo son por uso de viviendas inadecuadas.
SISTEMA INSTITUCIONAL
El sistema institucional eficiente de la propiedad tiene que proporcionar un título seguro, susceptible de protegerse por la administración o por un juez, con valor negociable en la economía de mercado y que constituya la base de la inversión privada. Sin embargo, en nuestro país la situación es muy diferente.
En primer lugar, solo el 38% de los propietarios declara contar con título, pero dentro de ese universo se incluye hasta aquellos que solo tienen documento privado, por tanto, el porcentaje de personas con título registrado es más reducido, probablemente alrededor del 30%, como señala Hernando De Soto. Las causas son múltiples, tales como un sistema registral no amigable, invadido de normas, la última de las cuales constituye una Directiva publicada el 14.8.2020, que “compila los requisitos” ya previstos en otras normas anteriores; además se padece un sistema judicial que demora diez años en resolver una controversia sobre propiedad, aunque se documentan fácilmente retrasos de veinte, y, en algún caso hasta de treinta y cinco años. Por lo demás, la dilación judicial se complica con otro problema no resuelto: la falta de predictibilidad, pues resulta moneda corriente los criterios discordantes, por lo que, el Código Civil de 1984 resulta, a estas alturas, insuficiente. Súmele a ello los problemas de catastro, municipales, ordenamiento territorial inexistente, etc.
En segundo lugar, la desocupación de viviendas ha subido en forma sostenida, lo que resulta paradójico en un país no desarrollado. Sin embargo, la racionalidad económica de tal medida puede vincularse con los procesos de recuperación posesoria, pues los desalojos contra inquilinos pueden dilatarse por cuatro o cinco años, sin pago de la renta, por lo que muchos propietarios habrían optado por no arrendar. Solo un dato más: nuestro país tiene cuatro (¡sí cuatro!) distintos procesos de desalojo, y, todos se encuentran vigentes. ¿Cuál es la razón? El primero no funcionaba, así que se aprobó un segundo, luego uno tercero y el año pasado, un cuarto. En California, por el contrario, un desalojo, en el peor de los casos, tarda tres meses.
En tercer lugar, y contra lo que pudiera pensarse, las casas individuales (86% del total), superan en mucho a los departamentos en edificios (8%), que además se concentran en Lima; por ello, en algunos lugares, el 95% del universo es representado por casas (Piura, Tumbes, Ancash, Huánuco, La Libertad), pese a que la construcción de edificios abarata el costo de la vivienda, además, evita el crecimiento horizontal de las ciudades, con problemas de agua, servicios y transporte.
CONCLUSIÓN
El sistema legal de la propiedad, en nuestro país. resulta deficiente y obsoleto, por lo que se necesitan reformas en las normas civiles, registrales, urbanísticas, municipales, agrarias, y, en las de procesos judiciales, pero como un adecuado engranaje. No sirven parches, sino cambios de paradigma. Lampadia
