Gunther Hernán Gonzales Barrón
Doctor en Derecho Summa Cum Laude. Universidad de Castilla-
La Mancha (Toledo, España). Ex Juez Superior Lima
Para Lampadia

CRECIMIENTO VERTICAL U HORIZONTAL, EN CIFRAS

Por la tipología de vivienda, el último censo 2017 arrojó el siguiente resultado:

• 8’763,360 casas independientes (86,7% del total de viviendas particulares),
• 820,605 departamentos en edificio (8,1% del total), pero con la atingencia de que 644,00 de esos departamentos se encuentran en la Provincia de Lima y Callao;
• 126,308 viviendas en quinta (1,3% del total);
• 85,708 viviendas en casa de vecindad (0,8% del total);
• 166,374 chozas o cabañas (1,6% del total);
• 130,932 viviendas improvisadas (1,3% del total).

Es cierto que las viviendas en edificio se han incrementado en 116,6%, es decir, más del doble en el periodo 2007/2017, sin embargo, el porcentaje global todavía es bajo para los estándares internacionales, pues representa menos de la décima parte del total, además, el número de unidades viviendas en departamentos está muy concentrado en la capital, pues, fuera de ella, se advierte un escaso desarrollo inmobiliario: Piura: 97,2% de casas independientes, Cajamarca: 96,8%, Tumbes: 96,4%, Ancash: 95,5%, Huánuco: 95,0%, Huancavelica y La Libertad: 93,8%, Lambayeque: 93,6%, San Martín: 93,4%.

¿HAY IGUALDAD DE OPORTUNIDADES ENTRE PROPIETARIOS?

Las ciudades contemporáneas tratan de crecer en forma vertical para evitar la expansión desmesurada del territorio, pues ello genera graves problemas urbanos, tales como: pérdidas de horas-hombre por necesidad de trasladarse a zonas cada vez más alejadas de los centros laborales o de producción; aumento de la contaminación ambiental por efecto del uso desmesurado de transporte motorizado; incremento del costo por la conexión de servicios domiciliarios en sectores más lejanos o poco accesibles; débil institucionalidad en zonas periféricas (coberturas deficientes o inexistentes en materia de seguridad, educación, salud); incentivo del tráfico de tierras, que, finalmente termina urbanizada por acción política, pero sin equipamiento y servicios que dote a los pobladores de un mínimo de calidad de vida. Por tanto, parece evidente que se necesita un crecimiento hacia arriba.

En tal sentido, el sector formal de la construcción, con soporte financiero y conocimiento técnico-legal, no tiene demasiados problemas en afrontar las regulaciones civiles, registrales, administrativas, municipales, urbanísticas, entre otras, para realizar proyectos de envergadura destinados a la edificación de viviendas en departamentos, pero ese esfuerzo no es suficiente para atender toda la demanda habitacional. En este punto surge la posibilidad de que no solo la gran empresa, sino también los pequeños propietarios ayuden a cerrar la brecha de vivienda mediante la construcción (autorizada y supervisada) en sus azoteas. El censo 2017 señala que existen 8’760,363 casas independientes, por lo que en muchas de ellas sería posible levantar un nivel adicional que incorpore área construida para satisfacer tal necesidad.

Sin embargo, el pequeño propietario, que pretende construir en los aires, sea con fines de arriendo o venta, tendrá que pasar por las mismas etapas que la gran empresa: licencia de obra, conformidad, declaratoria de edificación, constitución del régimen de propiedad exclusiva y común mediante un reglamento interno, independización. No extraña, por tanto, el pequeño porcentaje de construcciones en azoteas que pueden formalizarse o regularizarse. La igualdad de oportunidades aconseja reglas diferenciadas, pero, esta falencia normativa no ha sido abordada.

Por lo demás, la falta de título de propiedad registrado de aires o azoteas determina que no se realicen inversiones que pudieron ser beneficiosas para la sociedad, o se realicen con menor rentabilidad, o que se pierda eficiencias, o que el valor de la vivienda represente solo el uso del inmueble, pero no su cambio. Finalmente, las consecuencias son lamentables, tanto en el ámbito económico, pero fundamentalmente en el social, pues, el ciudadano promedio no se identifica con un sistema legal que lo discrimina, produciéndose así un desprestigio de la legalidad.

PROPUESTA

La venta e independización de aires tiene dos etapas fundamentales: municipal y registral. La primera reclama un procedimiento simplificado centrado en evaluar la zonificación y seguridad constructiva. La segunda tiene que aligerarse en el sentido que el registrador no debería reexaminar los documentos ya aprobados por la municipalidad, por lo que solo bastaría cumplir el requisito del reglamento interno, que bien podría reducirse a un formato estándar llenado por los propietarios, pero siempre con el cuidado de describir literaria o gráficamente las secciones independientes.

La propuesta podría resultar novedosa en un país burocratizado como el nuestro, pero en Inglaterra, por ejemplo, cuyos derechos de propiedad están registrados casi en 100%, la agencia pública solo archiva los planos, ya validados, sin necesidad de una nueva revisión por los funcionarios del registro. En el Perú, con menos del 30% de propiedad formal, cada instancia vuelve a evaluar lo que hizo la anterior. La seguridad jurídica, por tanto, no depende tanto de una multiplicidad controlista, sino de un solo control aplicado en la dosis y momento preciso.​ Lampadia

Gunther Hernán Gonzales Barrón
Doctor en Derecho Summa Cum Laude.
Universidad de Castilla-La Mancha (Toledo, España). Ex Juez Superior Lima
Para Lampadia

VIVIENDAS SIN USO, EN CIFRAS

El Perú cuenta con 9’218,299 viviendas ocupadas (91.2% del total), tanto urbanas como rurales; mientras, 884,550 son viviendas sin uso (8.8% del total). En tal sentido, la tasa de desocupación ha crecido de forma preocupante: en el censo de 1993 solo alcanzaba el 3,8%; en el de 2007 llegó a 5,9%; mientras en 2017 ya registra 8,8%. Pero no solo eso. En el lapso de esa década, 440,805 viviendas adicionales han pasado a la condición de desocupadas, duplicándose así su número.

VIVIENDAS SIN USO Y DERECHO 

Las personas con excedentes, o con capacidad de crédito, pueden decantarse entre diversas opciones: iniciar una empresa, prestar el dinero, depositarlo en el banco o adquirir un segundo inmueble para alquilar. Esta última alternativa, en general, tiene un impacto provechoso para la economía, pues empuja la industria de la construcción, con el consiguiente impacto positivo en el empleo, consumo y tributos, sin perjuicio que ello permite que los arrendatarios paguen una renta más baja, en virtud de la difusión del arrendamiento, lo que no impide que los propietarios obtengan un provecho siempre mayor que el interés por ahorro bancario.

Sin embargo, las decisiones económicas no se toman en abstracto, sino en el contexto de un orden e institucionalidad jurídica, que fomenta o desincentiva las acciones eficientes. En tal sentido, el propietario racional tendrá que considerar las ventajas de alquilar un inmueble, como la renta, pero también los riesgos, como la insolvencia del arrendatario, pero también la demora en la recuperación posesoria del inmueble, hasta el punto de que este factor puede alterar una decisión beneficiosa para la economía, si es que toda la utilidad esperada se pierde en entrampamientos legales.

El Derecho puede convertirse, tanto en facilitador de acciones racionales, como en el principal obstáculo para la mejor asignación de los recursos.

SOLUCIONES

El propietario que pretende la recuperación posesoria de un inmueble necesita plantear un proceso judicial de desalojo, el cual demora cuatro o cinco años[1], salvo que se produzca el retiro voluntario del bien o una conciliación. Este problema ha sido afrontado por el legislador con diversos parches, por lo que, en la actualidad, se encuentran vigentes cuatro modalidades de desalojo[2], con requisitos, reglas y procedimientos diferentes. Esta situación obviamente desincentiva el alquiler de inmuebles, pues el costo puede resultar altísimo frente al beneficio esperado. Por ello, no extraña que la tasa de viviendas desocupadas haya aumentado consistentemente en los últimos veinte años, en concordancia con el acelerado deterioro del sistema judicial.

Por tanto, es imprescindible una reforma integral de las normas que impactan en el mercado de alquileres, lo que pasa, primero, por derogar la regla de “poseedor precario”, que desnaturaliza el proceso de desalojo para incluir en su ámbito controversias de distinto tipo, haciéndose difícil lo que es fácil, pues, en todos los países, un proceso de este tipo permite resolver problemas jurídicos simples, como los arrendamientos disfuncionales, y, segundo, ingresar a un proceso virtual-oral, en el sentido de que la demanda solo necesite el llenado de un documento informático, al que se acompaña escaneado el contrato de arrendamiento, con lo que se procede a notificar al inquilino con una cédula que se genera automáticamente por el propio sistema. Por su parte, la falta de cuestionamiento por el arrendatario en el plazo de tres días, por ejemplo, conllevará que el juez ordene el lanzamiento, sin posibilidad de que se paralice por una apelación, normalmente dilatoria, y, solo en caso de oposición, el juez deberá citar a una audiencia oral en la que resuelve el caso. De ocurrir esto último, el inquilino, que ha motivado la intervención de todo el aparato de justicia, sin fundamento, tendrá que afrontar necesariamente el costo íntegro del litigio.  

CONCLUSIONES

No es difícil suponer que la complejidad de la recuperación posesoria, a través de un interminable proceso judicial de desalojo, ha determinado que muchos propietarios prefieran mantener desocupadas sus segundas viviendas, con lo que se reduce ostensiblemente el mercado de alquileres, y, por ello, resulta que el Derecho termina entrampando la generación de riqueza. En este contexto, la reforma de las normas civiles y procesales constituye un imperativo. Lampadia

Gunther Hernán Gonzales Barrón
Doctor en Derecho Cum Laude. Universidad de Castilla-
La Mancha (Toledo, España). Ex Juez Superior Lima
Para Lampadia

PREMISAS ERRADAS

Las políticas públicas aspiran a modificar un sector de la realidad social, y, con ese fin, como primer paso, se requiere contar con información fiable, aunque ello, parece que no ocurre en el sistema registral, que maneja una data altamente dudosa, sino errada:

1. ¿Cuál es el porcentaje de predios inscritos, privados o públicos, en relación con la superficie aprovechable del país? El PEI 2016-2018 de SUNARP señala que en 2015 el porcentaje de predios inscritos era 87%, mientras en 2020 llegaría a 92%[1], basándose en el libro ENAPRES (INEI), cuya información se obtuvo por vía muestral, a través de 44,000 consultas a ocupantes de viviendas, que se cierra con una conclusión sospechosamente tajante: “para el año 2016, de las viviendas con título de propiedad, el 88.8% están registrados”[2], pues no señala sustento alguno; sin embargo, los posteriores Planes de SUNARP han omitido de esta cifra, probablemente, porque la encuesta nacional INEI 2017 (no muestra), con preguntas a los ocupantes de predios, arroja un resultado muy distinto: 2’900,000 cuentan con título (38.5%) y 2’800,00 no tenerlo (37.5%), con diferencia en el ámbito urbano (falta título: 29%) y rural (66%).

2. ¿Qué indicador se utiliza actualmente para medir la formalización registral? El PEI 2019-2023 de SUNARP[3] utiliza el “porcentaje de incremento anual de predios inscritos”, que define como “partidas registrales nuevas”, lo que constituye un dato superfluo, por tanto, nada útil, pues, un sector ya formal, por ejemplo, de terrenos urbanizados e inscritos, puede a su vez ser objeto de desmembración, edificación e independización sucesiva, con el consiguiente “incremento de partidas”, pero sin ningún aumento en la formalidad, pues, ya desde el inicio, se trataba de sectores registrados. Esta situación, de lejos, sería la más usual.

3. ¿Qué porcentaje de documentos, que llega al registro, se inscribe, y cuál no? Las cifras de SUNARP son engañosas, pues suman todos los documentos, incluso los de registros sencillos, por tanto, en primer lugar, sería necesario discriminar los títulos destinados exclusivamente al registro de predios, pero, además, en segundo lugar, el tema más importante no está medido: ¿cuántos documentos ni siquiera llegan a la mesa de partes porque los ciudadanos abandonan el intento antes por las trabas del sistema?

El porcentaje más razonable de formalización registral plena no debe superar el 30% de los predios, no solo por la encuesta INEI 2017, concordante con la inacabada titulación de los organismos estatales, que demuestra el elevado desfase entre la realidad y registro, sino, además, porque una cifra como la señalada coincide con el promedio general del Banco Mundial[4]. Por tanto, el “92% de propiedad registrada” es fantasiosa, y no sirve para construir políticas públicas, como tampoco “el incremento de partidas”.

PROPUESTAS

Un catálogo de propuestas, desde una información más realista, puede resumirse así:

1. Reubicación sectorial: La SUNARP pertenece al Sector Justicia, pero en los últimos veinte años -para no retroceder más-, ningún ministro ha tenido interés en el tema, y, lamentablemente, sin voluntad política es difícil avanzar. Por ello, el sistema registral debería reubicarse en el MEF (como en Francia)[5], o Vivienda, mucho más interesados en la formalidad y en el impacto económico de la propiedad.

2. Proactividad: El sistema solo actúa desde el momento de ingreso del documento en la oficina registral, sin embargo, el problema de la formalización comienza mucho antes, por lo que se hace necesario actuar en esa etapa previa: a) Mesa permanente pública-privada de eliminación de barreras burocráticas; b) Informes vinculantes de regularización; c) Potestades oficiosas, y vinculantes, por ejemplo, en cierre de partidas; d) Unidad de catastro con tolerancias realistas.

3. Reforma normativa: La vigente Ley 26366 tiene 26 años de antigüedad, y, hasta en la terminología se encuentra desfasada, por lo que se necesita una norma que la sustituya, complementada con nuevos reglamentos que deberán simplificar los requisitos de inscripción, lo que es imprescindible ante la jungla legalista.

4. Simplificación de acceso: La escritura pública social con alcance general es posible, como ocurre con las constituciones de sociedades, a un costo de S/. 50 soles. Pero, en los casos en que el problema sea más complejo, la Ley General deberá permitir un procedimiento extrajudicial de saneamiento de la propiedad y la edificación (siempre que no agravie estándares mínimos de seguridad y urbanísticos). Por otro lado, la consulta de una sola hoja en el registro no puede seguir costando S/. 6 soles.

5. Flexibilizar evaluación legal: Los títulos están sometidos a una previa evaluación de funcionarios especializados, pero su principal característica es la rigurosidad. Los cambios son imprescindibles: (i) simplificación administrativa; (ii) registrador alterno (reconsideración); (iii) tribunal registral de sala única con nueva tónica y conformación; (iv) eliminación de duplicidades evaluación; (v) lineamientos, “salvo más simplicidad”.

CONCLUSIÓN

El sistema registral no puede analizarse de modo aislado (¿partidas nuevas?), sino como una parte del engranaje de la propiedad, por lo que se necesita proactividad, simplificación y flexibilidad para lograr formalización predial. Lampadia

Gunther Hernán Gonzales Barrón
Doctor en Derecho Cum Laude. Universidad de Castilla-
La Mancha (Toledo, España). Ex Juez Superior Lima
Para Lampadia

REALIDAD SOCIAL

Las investigaciones jurídicas de la propiedad se realizan normalmente desde visiones puramente especulativas (“la justicia”, “la doctrina jurídica”, etc.), por lo que se hace necesario un cambio de enfoque, que tome en cuenta las cifras oficiales (censo general INEI 2017):

1. Número de viviendas: 10’000,000, de los cuales 7’300,000 son urbanas y 2’700,000 rurales, sin embargo, solo en la Provincia de Lima existen 2’600,000 (25% del total).

2. Ocupación de viviendas: 9’200,000 están ocupadas (91%), mientras 884,000 se encuentran desocupadas (9%), pero resulta que en el censo 1993 solo 3.8% tenía esa condición, y, el censo 2007 alcanzó el 5.9%.

3. Tipo de construcción: 820,000 departamentos en edificios (8%) frente a 8’700,000 casas individuales (87%), mientras un pequeño grupo se encuentra en quintas, casas de vecindad, chozas, etc.

4. Ocupación: La pregunta se formuló a 7’600,000 de viviendas con ocupantes presentes, lo que dio como resultado que 5’800,00 constituyen casa propia (76%), 1’256,000 alquiladas (16.3%) y 500,000, cedidas a distinto título (7.5%).

5. Titulación: La pregunta se formuló solo a los que respondieron ocupar una casa propia, de los cuales 2’900,000 señalaron contar con título (38.5%) y 2’800,00 no tenerlo (37.5%), pero mientras en el mundo urbano esa falta de título llega a 29%, en el rural se eleva a 66%.

6. Déficit habitacional: 1’100,000 viviendas, de las cuales 259,000 son por falta total de vivienda, mientras 858,000 lo son por uso de viviendas inadecuadas.

SISTEMA INSTITUCIONAL

El sistema institucional eficiente de la propiedad tiene que proporcionar un título seguro, susceptible de protegerse por la administración o por un juez, con valor negociable en la economía de mercado y que constituya la base de la inversión privada. Sin embargo, en nuestro país la situación es muy diferente.

En primer lugar, solo el 38% de los propietarios declara contar con título, pero dentro de ese universo se incluye hasta aquellos que solo tienen documento privado, por tanto, el porcentaje de personas con título registrado es más reducido, probablemente alrededor del 30%, como señala Hernando De Soto. Las causas son múltiples, tales como un sistema registral no amigable, invadido de normas, la última de las cuales constituye una Directiva publicada el 14.8.2020, que “compila los requisitos” ya previstos en otras normas anteriores; además se padece un sistema judicial que demora diez años en resolver una controversia sobre propiedad, aunque se documentan fácilmente retrasos de veinte, y, en algún caso hasta de treinta y cinco años. Por lo demás, la dilación judicial se complica con otro problema no resuelto: la falta de predictibilidad, pues resulta moneda corriente los criterios discordantes, por lo que, el Código Civil de 1984 resulta, a estas alturas, insuficiente. Súmele a ello los problemas de catastro, municipales, ordenamiento territorial inexistente, etc.

En segundo lugar, la desocupación de viviendas ha subido en forma sostenida, lo que resulta paradójico en un país no desarrollado. Sin embargo, la racionalidad económica de tal medida puede vincularse con los procesos de recuperación posesoria, pues los desalojos contra inquilinos pueden dilatarse por cuatro o cinco años, sin pago de la renta, por lo que muchos propietarios habrían optado por no arrendar. Solo un dato más: nuestro país tiene cuatro (¡sí cuatro!) distintos procesos de desalojo, y, todos se encuentran vigentes. ¿Cuál es la razón? El primero no funcionaba, así que se aprobó un segundo, luego uno tercero y el año pasado, un cuarto. En California, por el contrario, un desalojo, en el peor de los casos, tarda tres meses.

En tercer lugar, y contra lo que pudiera pensarse, las casas individuales (86% del total), superan en mucho a los departamentos en edificios (8%), que además se concentran en Lima; por ello, en algunos lugares, el 95% del universo es representado por casas (Piura, Tumbes, Ancash, Huánuco, La Libertad), pese a que la construcción de edificios abarata el costo de la vivienda, además, evita el crecimiento horizontal de las ciudades, con problemas de agua, servicios y transporte.

CONCLUSIÓN

El sistema legal de la propiedad, en nuestro país. resulta deficiente y obsoleto, por lo que se necesitan reformas en las normas civiles, registrales, urbanísticas, municipales, agrarias, y, en las de procesos judiciales, pero como un adecuado engranaje. No sirven parches, sino cambios de paradigma. Lampadia

Gunther Hernán Gonzales Barrón
Para Lampadia

Situación actual

La economía formal de nuestro país, de una u otra manera, pasa por el registro, tanto la propiedad, los contratos y las empresas, por lo que se hace necesario reformar el sistema registral bajo los principios de simplicidad, eficiencia y seguridad jurídica, con la finalidad que los propietarios, pequeños y medianos empresarios, también puedan acceder a las ventajas de la formalización.

Es necesario entender que los procedimientos simplificados no atentan contra la seguridad, siempre que se identifiquen, y ataquen, los puntos débiles que ahora permiten el fraude o las falsificaciones. Los problemas actuales en el ámbito registral, son cuatro:

1. Los reglamentos del registro no promueven la inscripción, sino que la desalientan;
2. La calificación de los registradores es notoriamente burocrática, y tal exigencia de requisitos no añade valor al título;
3. El fraude inmobiliario no ha sido erradicado, y se mantiene el problema de títulos falsificados;
4. La corrupción del sistema registral, que llegó a su punto máximo con el “Clan Orellana”, aún espera una depuración integral de todos los involucrados.

Sin embargo, el problema no se circunscribe al registro, sino que es transversal, pues la propiedad no es adecuadamente protegida en procesos judiciales interminables, o con deficientes normas sustantivas que alejan la posibilidad de obtener un título seguro, o con procedimientos catastrales, municipales o administrativos carentes de racionalidad. Por tal motivo, no extraña que:

• El 70% de la información registral no sea concordante con la realidad (De Soto, Hernando. El misterio del capital, Grupo Editorial Norma, Lima 2009, p. 90), lo que se ratifica con la encuesta de hogares del INEI, de 2016, en el que se obtiene el resultado de 55% de predios con título de propiedad, pero ello no significa que ese título esté registrado formalmente, por lo que una corrección optimista de 6/10 partes como títulos registrados, entonces lleva a un porcentaje aproximado de 30% de formales: (https://www.inei.gob.pe/estadisticas/indice-tematico/poblacion-y-vivienda/), lo que coincide con el promedio mundial de 30% de vivienda registrada, según la data el Banco Mundial (https://elcomercio.pe/opinion/colaboradores/derechos-tierra-desarrollo-anna-wellenstein-mahmoud-mohieldin-noticia-548515).
• Apenas el 7% de todas las viviendas se encuentre en situación de alquiler.
• Otro 7% totalmente desocupada u abandonada, con daño a la economía y desperdicio de la riqueza, pero que se explica, obviamente, por la aversión a la morosidad de los inquilinos, y a la desastrosa actuación judicial para recuperar la posesión, que puede demorar entre cinco o seis años, lo que no es aceptable bajo ningún estándar internacional, por más flexible que este sea.

La política pública del Estado Peruano, a tono con los programas del Banco Mundial, debe considerar que “la tierra está en el corazón del desarrollo. Una tenencia de tierras segura es, por ende, vital para construir comunidades inclusivas, resilientes y sostenibles, que impulsarán el progreso económico y social”  https://elcomercio.pe/opinion/colaboradores/derechos-tierra-desarrollo-anna-wellenstein-mahmoud-mohieldin-noticia-548515.                                                                                                                                                      

El marco actual, tanto normativo como institucional, no permite avanzar hacia el objetivo propuesto, por lo que impone una reforma integral del sistema.

Síntesis de la reforma propuesta

La reforma propuesta es de gran magnitud, por lo que se necesitan aprobar leyes, decretos supremos o resoluciones de menor jerarquía. Esta es una síntesis:

1. Regular un proceso judicial de desalojo, de un mes de duración, exclusivamente destinado a recuperar los bienes que ocupan los poseedores temporales. En este caso, se establecerá un procedimiento especial, por cuya virtud, el ciudadano pedirá a través de un notario que requiera la entrega del bien en tres días (con levantamiento de acta en el inmueble para comprobar la situación de los ocupantes, la cual se realizará preferentemente en los días y horas en los que las personas normalmente se encuentran en sus domicilios); en ese plazo, si el poseedor desocupa el bien, entonces concluye el procedimiento, pero si no lo hace, con el escrito de oposición, o sin él, el notario eleva los actuados, junto con un informe, para que el juez de paz resuelva en el plazo de dos días, contado desde la notificación de su avocamiento, ordenándose el lanzamiento, si fuese el caso. La apelación nunca será suspensiva.
2. Derogar el art. 911 del Código Civil, sobre precario, que ha producido una confusa y contradictoria jurisprudencia, agravando así el problema de retardo de los procesos judiciales. En su lugar, la ley deberá prever una disposición que permita otorgar medidas cautelares cuando el actor haya conseguido sentencia favorable de primera instancia en los procesos de reivindicación.
3. Regular un proceso judicial, de trámite sumario, que permita sanear la titulación de los predios, urbanos o rurales, generalmente sin conflicto, con la finalidad de lograr la inscripción registral. La reforma necesita una norma con rango de ley.

   

4. Establecer escrituras públicas sociales, incluso con un registro notarial propio, especialmente de actos relacionados con bienes inmuebles hasta 100 UIT, y constitución de pequeñas y medianas empresas, con un costo de 100 soles.
5. Simplificar el otorgamiento de testamentos mediante escritura pública, siempre con dos testigos para asegurar una máxima certeza, pero sin que el instrumento público sea manuscrito, además, con fines de difusión, se establecerá una tarifa social de 100 soles.
6. Modificar la norma que prohíbe la prescripción adquisitiva entre copropietarios, con el fin de permitirla, lo que constituirá un formidable avance para formalizar un significativo número de predios que se encuentran, hoy por hoy, con ese problema insoluble.
7. Modificar la norma sobre prescripción adquisitiva en predios urbanos, exigiendo que el poseedor haya construido una vivienda, o realizado una actividad productiva, en cuyo caso se reduce el plazo de posesión a cinco años.
8. Modificar la norma sobre prescripción adquisitiva en predios rurales, que se aplicará siempre que el poseedor haya realizado labores de cultivo, ganadería o agroindustrial, manteniéndose el plazo de posesión de cinco años, con el fin de lograr dos propósitos: acceso a la formalidad y fomento de la producción.
9. Perfeccionar el procedimiento de titulación de predios rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, y de los predios urbanos a cargo de las Municipalidades Provinciales, a tono con el debido proceso, de tal suerte que se evite la utilización política de estos programas, así como el abuso y arbitrariedad de los funcionarios, para lo cual se necesita garantizar una adecuada notificación, así como aumentar el plazo de oposición, y, finalmente, incorporar un Tribunal Administrativo de Formalización de la Propiedad, dependiente de la PCM o del MINJUS, con autonomía funcional.
10. Exigir que el Poder Judicial cumpla las disposiciones de su propia Ley Orgánica, en el sentido que deben existir juzgados agrarios y tres Salas agrarias de competencia supradistrital (Lima, Chiclayo, Puno), para que resuelvan los conflictos de tierras de los campesinos. Esta medida necesita Resolución del Consejo Ejecutivo del Poder Judicial. En el mismo sentido, el proceso judicial tendría que modificarse para lograr un estándar internacional de plazo razonable, fijado en un año.
11. Establecer normas que aclaren y precisen los principios registrales de inscripción declarativa, fe pública registral y tercería de propiedad.
12. Regular un proceso judicial no contencioso, de trámite breve, con apelación sin efecto suspensivo, que permita convocar inmediatamente la asamblea general o juntas generales, destinada a superar los problemas de acefalía.
13. Regular un procedimiento extrajudicial (notarial) para concatenar el tracto interrumpido en el caso de bienes inmuebles y muebles registrados, con lo cual el propietario actual podrá lograr la inscripción registral.
14. Regular procedimientos extrajudiciales (notariales) para distintas cuestiones que no requieren la intervención de juez, tales como el ofrecimiento de pago y consignación de obligaciones, la inclusión de herederos luego de una sucesión ya concluida, la venta de bienes en caso de partición de copropietarios, la venta de bienes en caso de garantía mobiliaria, la homologación de tutor.
15. Establecer un nuevo Tribunal Administrativo de las Inscripciones (para recordar su función), con sala única que constituye última instancia de alcance nacional, cinco miembros, designados por un exigente y transparente concurso público, para un periodo de cuatro años, con solo un periodo adicional de renovación, y con requisitos de postulación rigurosos (parecidos a los de Vocal de la Corte Suprema), pues se trata de funcionarios que resuelven libertades económicas.
16. Reducir las tasas registrales que exceden el costo del servicio, pues ello constituye una traba a la formalización de la economía.
17. Establecer el sistema de interconexión entre notarios y registros, de tal suerte que el registrador pueda calificar los títulos con plena certeza de su autenticidad.
18. Aprobar nuevos reglamentos de la función registral, así como el de inscripciones de los distintos registros, a través de Decreto Supremo, con el fin de evitar los lobbies que existen cuando los procedimientos quedan a merced de una Resolución de Superintendencia.

Conclusión

El régimen jurídico de la propiedad, en el Perú, es:

• Caótico por el exceso normativo
• Ineficiente, pues no logra el propósito de formalizar
• Excesivamente oneroso por costos no justificables
• Se promueve la corrupción por la maraña de dispositivos y agencias estatales que intervienen

La solución pasa por emprender una reforma integral de amplio espectro, que comprenda los ámbitos judicial, fiscal, registral, administrativo, municipal, catastral y urbanístico; con la meta que el propietario pueda acceder al registro, pero no solo eso, sino que también cuente con una administración pública amigable, y una justicia eficiente que defienda la propiedad en plazos razonables. Lampadia