Gunther Hernán Gonzales Barrón, Abogado especialista en derecho de propiedad
Para Lampadia
Desde hace muchos años, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) crea regulación innecesaria y superflua, incluso de materias de nula importancia práctica, como las directivas de inscripciones del contrato de capitalización inmobiliaria o de las concesiones acuícolas; por tanto, la burocracia se ha adelantado a formular normas cuando el problema todavía no existe; además, la misma entidad incumple la política de simplificación administrativa, para la lo cual se ampara en una supuesta “especialidad”, que da lugar a que sus procedimientos permanezcan ajenos a la Ley 27444, lo que implica no acatar la simplicidad de trámites, pero también la ausencia de garantías para el ciudadano y de una gestión en su servicio.
En tal contexto, la SUNARP basa su actuación exclusivamente en el principio abstracto de “legalidad”, que se entiende como el conjunto de normas, principios, directivas y prácticas que aplican los funcionarios con la única meta de exigir los requisitos legales que supuestamente necesitan cumplirse para aceptar las inscripciones, sin embargo, ese mismo sistema no utiliza las reglas que sí son amigables para el registro de títulos, y que también constituyen normas vigentes, como ocurre con los principios administrativos de simplicidad, eficiencia, eficacia, razonabilidad, confianza legítima, pro-inscripción. Este último, por ejemplo, es considerado por la doctrina conservadora que impregna las prácticas registrales, como un “principio sin contenido” o, en forma más directa, como un saludo a la bandera.
En el año 2010, el autor de este artículo escribió un libro denominado: “El nuevo Derecho Registral”, que buscó modificar las bases del sistema, pero, rápidamente fue objeto de críticas por los representantes del “registro-legalista”, cuya función es “cumplir la ley”, o mejor, “cumplir la ley-obstáculo que ellos mismos han creado con interpretaciones rigurosas”. Es claro que, en muchos casos, las cofradías o sectas institucionales toman las entidades públicas con el fin de medrar de sus recursos, pero también de los puestos laborales, beneficios colaterales, becas, o, directamente para mantener privilegios y corruptelas. Es una manifestación más del “Estado-botín”, del que se aprovechan los supuestos “técnicos”, que con su hipotética “especialidad y experticia”, crean complejas redes de poder para mantener la situación, lo que obviamente se logra con la desidia de los políticos, o porque estos también ingresan en esas redes. Y cuándo una nueva propuesta accede a los funcionarios de gestión pública del PCM, entonces rápidamente esta es zarandeada por la burocracia dorada de las entidades, hasta que finalmente el asunto queda archivado.
Por tal motivo, no extraña que las trabas burocráticas-registrales han colocado al Perú en una dramática situación de informalidad, superior al 70%, por lo que 7 de cada 10 peruanos no cuentan con títulos saneados o inscritos (DE SOTO, Hernando. El misterio del capital, Grupo Editorial Norma, Lima 2009, p. 90). En tal sentido, hace diez años, un informe del Banco Mundial señaló que el registro peruano es un auténtico “problema” para la economía del país, pero la respuesta del entonces Superintendente Adjunto fue esconder el documento, con el fin de tapar la crítica, como si el acto de esconder los papeles en una gaveta fuese suficiente para desaparecer la dramática situación. Mientras el enfermo no reconozca su enfermedad, entonces no podrá curarse. Sin embargo, hasta el momento no aparecen remedios para la dolencia.
Pero, un problema adicional lo constituye el sobrecosto en el registro de títulos de propiedad. En el caso peruano, la norma matriz que regula las tasas registrales tiene casi 25 años de vigencia (Decreto Supremo N° 037-94-JUS), pero esta mantuvo los mismos costos que venían desde mucho antes. Por tanto, bien puede decirse que hace medio siglo, la inscripción de una transferencia de propiedad de bien inmueble, en términos generales, cuesta 0,3% (tres por mil) más un pequeño monto por la calificación del título (aproximadamente $ 10 dólares), con el tope de una UIT (más o menos 1,260 dólares, por una sola inscripción). Pero, ¿cuál es la racionalidad económica o la justificación financiera de esa tasa registral? Nadie lo conoce, pero, lo más probable es que haya carecido de ambas, desde un inicio.
El hecho concreto es que, por ejemplo, la compraventa de un inmueble de US $ 100,000 dólares costará algo así como US $ 610 dólares, o S/. 2,000 soles, solo en cuanto el registro, sin contar otros gastos, como los de notario (escritura pública), tributo nacional (Impuesto a la Renta), tributo municipal de transferencia (Impuesto de Alcabala), corredor (si fuese el caso), o la puesta al día en el pago de tributos municipales por propiedad (impuesto predial, arbitrios), gastos de mantenimiento del edificio o servicios públicos, además, del costo de financiamiento bancario o del estudio de títulos.
En tal sentido, cabe hacer un ejercicio reflexivo sobre los costos del registro de títulos en otros países:
- Alemania: el costo del registro de un inmueble con precio de 500,000 euros, asciende a 807 euros (http://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-31/1175-el-procedimiento-registral-en-alemania-0-5862836694217135), que según el tipo de cambio equivale a S/. 3,100 soles, mientras en el Perú, una venta de iguales características representaría un costo mayor, equivalente a una UIT: S/. 4,150 soles, o 1,260 dólares.
- Italia: el costo del registro de un inmueble es un monto fijo (llamado: tasa hipotecaria), de 90 euros (http://www.elnotario.es/index.php/hemeroteca/revista-33/1077-el-registro-de-la-propiedad-en-italia-0-6257877486066779), muy por debajo de la tasa que por el mismo concepto se paga en el Perú. Sin embargo, los impuestos por la transferencia son muy elevados en el país europeo, seguro con el fin de proceder a la redistribución social en un Estado de Bienestar.
- Estados Unidos: el costo depende de cada uno de los Estados de la Unión, por lo que en un condado puede costar 12 dólares, o en otro 15, mientras algunos cobran 60 dólares por la primera hoja más 5 por cada una de las siguientes, y otros 85 dólares por la primera hoja y 1 por cada una de las siguientes (https://www.investopedia.com/terms/r/recordingfee.asp). En cualquiera de estas combinaciones, el costo es menor que en el Perú.
- Chile: el costo del conservador de hipotecas (así se llama al registrador chileno) no supera el 0.2% del precio (https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/12118-inscripcion-de-una-hipoteca), pero con un tope de 262.200 pesos chilenos, que equivale a 385 dólares. La tasa peruana es mayor (0.3%), y, además, el tope es sustantivamente más elevado, equivalente a 1,260 dólares.
- Argentina: el costo del registro de cualquier transferencia de dominio asciende a 2 por mil (http://www.rpba.gov.ar/pdfs/tasas2018), que es inferior a la tasa por inscripción en nuestro país, que se ubica en 3 por mil, más una pequeña tasa adicional de calificación de $ 10 dólares. Por tanto, en el ejemplo, de la venta inmobiliaria por $ 100,000 dólares, el costo del registro en Argentina llega a $ 400 dólares, mientras que el Perú alcanza la suma de $ 610 dólares.
La conclusión es simple: el registro peruano brinda un mal servicio, propio de un país del tercer mundo, y que ha originado un 70% de informalidad predial; sin embargo, en forma paradójica, el costo por el registro es más alto que en el primer mundo. Por tanto, la sobrerregulación administrativa y el sobrecosto de tasas se constituyen en algunas de las causas que impide el acceso a la formalidad, al crédito y a la seguridad jurídica. Lampadia
