Asociación de contribuyentes
Perú21, 13 de febrero del 2025
Es tan difícil edificar, urbanizar y generar vivienda formalmente, que también la vivienda peruana termina siendo informal, precaria y vulnerable.
Como viene denunciando la Asociación de Contribuyentes reiteradamente, la formalidad es el problema a resolver. La informalidad es solo un efecto, un síntoma del problema de fondo: en Perú, ser formal es un martirio, un sacrificio innecesario en el que resultamos siendo perseguidos por la Sunat, la Sunafil y una infinidad de entidades públicas empeñadas en controlar, obstaculizar, sin ayudar a los emprendedores y empresarios.
Y lo mismo pasa en el sector vivienda.
La informalidad en la vivienda es uno de los problemas más críticos y persistentes en el Perú. Se estima que más del 90% de la expansión urbana en el país ocurre de manera informal, y el 73% de las viviendas son producto de la autoconstrucción. Esto ha generado ciudades con infraestructura precaria, viviendas vulnerables a desastres naturales y servicios públicos insuficientes. Además, la burocracia excesiva y los altos costos de formalización han incentivado esta situación, haciendo que la mayoría de los ciudadanos busque soluciones fuera del marco legal. El acceso a una vivienda digna es un derecho fundamental y una condición indispensable para el desarrollo económico y social de las familias. No obstante, la actual regulación del suelo y la construcción presentan trabas que dificultan el acceso a viviendas formales y asequibles.
La informalidad en la vivienda en el Perú es el resultado de un conjunto de incentivos perversos que fomentan la ocupación ilegal de terrenos y la autoconstrucción precaria, en detrimento de un mercado formal de vivienda accesible. Este fenómeno es impulsado por dos factores principales: El proceso para obtener una habilitación urbana y una licencia de construcción que en el Perú es engorroso y costoso, lo que desalienta a los ciudadanos y promueve la informalidad. Los permisos pueden tardar años en aprobarse, lo que lleva a muchas familias a optar por la autoconstrucción en terrenos informales sin acceso adecuado a servicios básicos.
La mayoría de los ciudadanos que necesitan vivienda no califican para créditos hipotecarios debido a sus ingresos informales o bajos. Los programas de vivienda social tienen requisitos que excluyen a una gran parte de la población, lo que los obliga a construir por su cuenta, muchas veces sin asesoría técnica.
Desde hace más de seis décadas, el Estado peruano ha operado con una política dual en materia de urbanización: mientras que la producción de vivienda formal está sujeta a una compleja y costosa regulación, la urbanización informal es ampliamente tolerada e incluso incentivada. La expectativa de que el Estado provea infraestructura básica (agua, saneamiento, pistas y parques) a asentamientos informales sin costo para los ocupantes crea un incentivo perverso para la ocupación ilegal de terrenos y la especulación inmobiliaria informal.
El Estado invierte anualmente más de S/1,000 millones en la instalación de servicios en urbanizaciones informales, lo que equivale a un subsidio de S/2,000 por lote. Como resultado, un 42% de los lotes informales tienen alta probabilidad de recibir estos servicios de manera gratuita. Este subsidio implícito permite a los promotores informales vender terrenos sin habilitación a precios inflados, elevando el valor del suelo urbanizable en aproximadamente un 150%. Paradójicamente, esto encarece también los terrenos formales, ya que los desarrolladores legales deben asumir costos adicionales de habilitación, aumentando el precio de los lotes en un 20%.
El impacto de esta distorsión es profundo: el 93% del crecimiento urbano en el Perú en este siglo ha sido a través de urbanizaciones informales. Esto no solo reduce la recaudación tributaria y deteriora la planificación urbana, sino que también perpetúa la precariedad de la vivienda en los sectores de menores ingresos. Las familias peruanas no pueden vivir así. Las familias peruanas no merecen un Estado burocrático y abusivo que les impida tener una vivienda barata y digna, que les impida cumplir el sueño de la casa propia.
