El derecho de propiedad en el Perú (4)

Gunther Hernán Gonzales Barrón
Doctor en Derecho Summa Cum Laude. Universidad de Castilla-
La Mancha (Toledo, España). Ex Juez Superior Lima
Para Lampadia

CRECIMIENTO VERTICAL U HORIZONTAL, EN CIFRAS

Por la tipología de vivienda, el último censo 2017 arrojó el siguiente resultado:

• 8’763,360 casas independientes (86,7% del total de viviendas particulares),
• 820,605 departamentos en edificio (8,1% del total), pero con la atingencia de que 644,00 de esos departamentos se encuentran en la Provincia de Lima y Callao;
• 126,308 viviendas en quinta (1,3% del total);
• 85,708 viviendas en casa de vecindad (0,8% del total);
• 166,374 chozas o cabañas (1,6% del total);
• 130,932 viviendas improvisadas (1,3% del total).

Es cierto que las viviendas en edificio se han incrementado en 116,6%, es decir, más del doble en el periodo 2007/2017, sin embargo, el porcentaje global todavía es bajo para los estándares internacionales, pues representa menos de la décima parte del total, además, el número de unidades viviendas en departamentos está muy concentrado en la capital, pues, fuera de ella, se advierte un escaso desarrollo inmobiliario: Piura: 97,2% de casas independientes, Cajamarca: 96,8%, Tumbes: 96,4%, Ancash: 95,5%, Huánuco: 95,0%, Huancavelica y La Libertad: 93,8%, Lambayeque: 93,6%, San Martín: 93,4%.

¿HAY IGUALDAD DE OPORTUNIDADES ENTRE PROPIETARIOS?

Las ciudades contemporáneas tratan de crecer en forma vertical para evitar la expansión desmesurada del territorio, pues ello genera graves problemas urbanos, tales como: pérdidas de horas-hombre por necesidad de trasladarse a zonas cada vez más alejadas de los centros laborales o de producción; aumento de la contaminación ambiental por efecto del uso desmesurado de transporte motorizado; incremento del costo por la conexión de servicios domiciliarios en sectores más lejanos o poco accesibles; débil institucionalidad en zonas periféricas (coberturas deficientes o inexistentes en materia de seguridad, educación, salud); incentivo del tráfico de tierras, que, finalmente termina urbanizada por acción política, pero sin equipamiento y servicios que dote a los pobladores de un mínimo de calidad de vida. Por tanto, parece evidente que se necesita un crecimiento hacia arriba.

En tal sentido, el sector formal de la construcción, con soporte financiero y conocimiento técnico-legal, no tiene demasiados problemas en afrontar las regulaciones civiles, registrales, administrativas, municipales, urbanísticas, entre otras, para realizar proyectos de envergadura destinados a la edificación de viviendas en departamentos, pero ese esfuerzo no es suficiente para atender toda la demanda habitacional. En este punto surge la posibilidad de que no solo la gran empresa, sino también los pequeños propietarios ayuden a cerrar la brecha de vivienda mediante la construcción (autorizada y supervisada) en sus azoteas. El censo 2017 señala que existen 8’760,363 casas independientes, por lo que en muchas de ellas sería posible levantar un nivel adicional que incorpore área construida para satisfacer tal necesidad.

Sin embargo, el pequeño propietario, que pretende construir en los aires, sea con fines de arriendo o venta, tendrá que pasar por las mismas etapas que la gran empresa: licencia de obra, conformidad, declaratoria de edificación, constitución del régimen de propiedad exclusiva y común mediante un reglamento interno, independización. No extraña, por tanto, el pequeño porcentaje de construcciones en azoteas que pueden formalizarse o regularizarse. La igualdad de oportunidades aconseja reglas diferenciadas, pero, esta falencia normativa no ha sido abordada.

Por lo demás, la falta de título de propiedad registrado de aires o azoteas determina que no se realicen inversiones que pudieron ser beneficiosas para la sociedad, o se realicen con menor rentabilidad, o que se pierda eficiencias, o que el valor de la vivienda represente solo el uso del inmueble, pero no su cambio. Finalmente, las consecuencias son lamentables, tanto en el ámbito económico, pero fundamentalmente en el social, pues, el ciudadano promedio no se identifica con un sistema legal que lo discrimina, produciéndose así un desprestigio de la legalidad.

PROPUESTA

La venta e independización de aires tiene dos etapas fundamentales: municipal y registral. La primera reclama un procedimiento simplificado centrado en evaluar la zonificación y seguridad constructiva. La segunda tiene que aligerarse en el sentido que el registrador no debería reexaminar los documentos ya aprobados por la municipalidad, por lo que solo bastaría cumplir el requisito del reglamento interno, que bien podría reducirse a un formato estándar llenado por los propietarios, pero siempre con el cuidado de describir literaria o gráficamente las secciones independientes.

La propuesta podría resultar novedosa en un país burocratizado como el nuestro, pero en Inglaterra, por ejemplo, cuyos derechos de propiedad están registrados casi en 100%, la agencia pública solo archiva los planos, ya validados, sin necesidad de una nueva revisión por los funcionarios del registro. En el Perú, con menos del 30% de propiedad formal, cada instancia vuelve a evaluar lo que hizo la anterior. La seguridad jurídica, por tanto, no depende tanto de una multiplicidad controlista, sino de un solo control aplicado en la dosis y momento preciso.​ Lampadia