Gunther Hernán Gonzales Barrón
Doctor en Derecho Cum Laude. Universidad de Castilla-
La Mancha (Toledo, España). Ex Juez Superior Lima
Para Lampadia

REALIDAD SOCIAL

Las investigaciones jurídicas de la propiedad se realizan normalmente desde visiones puramente especulativas (“la justicia”, “la doctrina jurídica”, etc.), por lo que se hace necesario un cambio de enfoque, que tome en cuenta las cifras oficiales (censo general INEI 2017):

1. Número de viviendas: 10’000,000, de los cuales 7’300,000 son urbanas y 2’700,000 rurales, sin embargo, solo en la Provincia de Lima existen 2’600,000 (25% del total).

2. Ocupación de viviendas: 9’200,000 están ocupadas (91%), mientras 884,000 se encuentran desocupadas (9%), pero resulta que en el censo 1993 solo 3.8% tenía esa condición, y, el censo 2007 alcanzó el 5.9%.

3. Tipo de construcción: 820,000 departamentos en edificios (8%) frente a 8’700,000 casas individuales (87%), mientras un pequeño grupo se encuentra en quintas, casas de vecindad, chozas, etc.

4. Ocupación: La pregunta se formuló a 7’600,000 de viviendas con ocupantes presentes, lo que dio como resultado que 5’800,00 constituyen casa propia (76%), 1’256,000 alquiladas (16.3%) y 500,000, cedidas a distinto título (7.5%).

5. Titulación: La pregunta se formuló solo a los que respondieron ocupar una casa propia, de los cuales 2’900,000 señalaron contar con título (38.5%) y 2’800,00 no tenerlo (37.5%), pero mientras en el mundo urbano esa falta de título llega a 29%, en el rural se eleva a 66%.

6. Déficit habitacional: 1’100,000 viviendas, de las cuales 259,000 son por falta total de vivienda, mientras 858,000 lo son por uso de viviendas inadecuadas.

SISTEMA INSTITUCIONAL

El sistema institucional eficiente de la propiedad tiene que proporcionar un título seguro, susceptible de protegerse por la administración o por un juez, con valor negociable en la economía de mercado y que constituya la base de la inversión privada. Sin embargo, en nuestro país la situación es muy diferente.

En primer lugar, solo el 38% de los propietarios declara contar con título, pero dentro de ese universo se incluye hasta aquellos que solo tienen documento privado, por tanto, el porcentaje de personas con título registrado es más reducido, probablemente alrededor del 30%, como señala Hernando De Soto. Las causas son múltiples, tales como un sistema registral no amigable, invadido de normas, la última de las cuales constituye una Directiva publicada el 14.8.2020, que “compila los requisitos” ya previstos en otras normas anteriores; además se padece un sistema judicial que demora diez años en resolver una controversia sobre propiedad, aunque se documentan fácilmente retrasos de veinte, y, en algún caso hasta de treinta y cinco años. Por lo demás, la dilación judicial se complica con otro problema no resuelto: la falta de predictibilidad, pues resulta moneda corriente los criterios discordantes, por lo que, el Código Civil de 1984 resulta, a estas alturas, insuficiente. Súmele a ello los problemas de catastro, municipales, ordenamiento territorial inexistente, etc.

En segundo lugar, la desocupación de viviendas ha subido en forma sostenida, lo que resulta paradójico en un país no desarrollado. Sin embargo, la racionalidad económica de tal medida puede vincularse con los procesos de recuperación posesoria, pues los desalojos contra inquilinos pueden dilatarse por cuatro o cinco años, sin pago de la renta, por lo que muchos propietarios habrían optado por no arrendar. Solo un dato más: nuestro país tiene cuatro (¡sí cuatro!) distintos procesos de desalojo, y, todos se encuentran vigentes. ¿Cuál es la razón? El primero no funcionaba, así que se aprobó un segundo, luego uno tercero y el año pasado, un cuarto. En California, por el contrario, un desalojo, en el peor de los casos, tarda tres meses.

En tercer lugar, y contra lo que pudiera pensarse, las casas individuales (86% del total), superan en mucho a los departamentos en edificios (8%), que además se concentran en Lima; por ello, en algunos lugares, el 95% del universo es representado por casas (Piura, Tumbes, Ancash, Huánuco, La Libertad), pese a que la construcción de edificios abarata el costo de la vivienda, además, evita el crecimiento horizontal de las ciudades, con problemas de agua, servicios y transporte.

CONCLUSIÓN

El sistema legal de la propiedad, en nuestro país. resulta deficiente y obsoleto, por lo que se necesitan reformas en las normas civiles, registrales, urbanísticas, municipales, agrarias, y, en las de procesos judiciales, pero como un adecuado engranaje. No sirven parches, sino cambios de paradigma. Lampadia

Fernando Cillóniz B.
Gobernador Regional de Ica
Ica, 27 de abril de 2018
Para Correo Ica y Lampadia

En nuestro país muchos procesos de urbanización se ejecutan al revés. Lo normal – en todo el mundo – es que primero se planifican las urbanizaciones y se reservan futuras áreas verdes, escuelas, hospitales, comisaría, espacios recreativos, áreas comerciales, industriales, etc. Luego se instalan las redes de agua y desagüe, gas, y electricidad. Después se construyen las pistas y veredas. Y al final se construyen las casas. Y una vez construidas las casas vienen los moradores… y todos contentos.

Pero en nuestro caso, estos procesos suelen ser al revés. Primero los moradores invaden terrenos baldíos – incluso, terrenos privados – y durante años viven peor que animales… en esteras, sin agua potable, sin electricidad, sin seguridad, sin nada.

Después de las esteras viene la autoconstrucción. Un proceso probadamente fallido, sin ningún criterio arquitectónico, y menos estructural. Por eso las edificaciones se caen como castillos de naipes cuando ocurren sismos de regular intensidad. ¡Una temeridad colectiva!

La pregunta es ¿por qué hacemos las cosas al revés? ¿Por qué no hacemos las cosas bien? Bueno pues… como casi todo lo malo que ocurre en nuestro país, estamos ante un proceso – más – de corrupción a gran escala.

Todo empieza por los traficantes de tierras. Entre ellos – sí o sí – hay alcaldes y regidores involucrados. Incluso, procuradores, policías, fiscales, jueces, y demás. Y en ese demás, hay periodistas, pandilleros, transportistas, y hasta congresistas y consejeros regionales.

El problema es que después del negociado de las invasiones, viene el proceso de “urbanización”, el cual puede demorar una eternidad. Y – como no podría ser de otra forma – es costosísimo y riesgosísimo.

Durante los primeros años aparecen – poco a poco – las edificaciones de ladrillo y cemento. Pero nada pasa con los servicios públicos. Obvio. Sin certificados de posesión – y peor aún, sin títulos de propiedad – no se puede hacer nada que provenga del Estado. En ese período los traficantes se encargan de sangrar – sin misericordia – a los moradores. Desde las cuotas para titular las invasiones, hasta la venta de esteras y materiales de construcción, agua en cisternas, “seguridad”, transporte público, etc. todo es negocio de los traficantes. 

Luego – pasados los años – cuando ya se tienen los certificados de posesión, u ordenanzas que reconocen la existencia de los asentamientos humanos – previo pago por lo bajo a las autoridades municipales – empieza la otra andanada de corruptelas. Los proyectos municipales de servicios públicos, plazas de cemento, y – ¡cuándo no! – los arcos del triunfo de bienvenida, y los monumentos… a lo que sea.

Fácil es imaginar lo caro e inseguro que resulta instalar redes de agua y desagüe, electricidad, y construir pistas y veredas en asentamientos humanos donde hay niños y gente viviendo, y moto-taxis y combis circulando por allí. Pero eso no es todo. Generalmente, primero se construyen las pistas y veredas, y luego el agua y el desagüe. Como para lucrar – aún más – con la rotura de las pistas nuevas… y luego con el parchado mal hecho.

Todo este caos genera muchas ganancias a los delincuentes involucrados en estos procesos de urbanización en nuestro país. La corrupción es descarada… alfombra roja para las mafias de tráfico de tierras. Pero mil trabas, demoras, y pagos sin sentido para las urbanizadoras y constructoras formales. Y el Estado no mueve un dedo al respecto. ¿Intereses creados? Obvio.

PROPUESTA: Prohibir las invasiones. Esa ley existe, pero es letra muerta. Pues que se aplique con firmeza. Prohibir la autoconstrucción. Eso sería ideal. Pero paralelamente, el Estado tendría que promover masivamente la construcción de urbanizaciones y viviendas de bajo costo – bien construidas – en terrenos de su propiedad.

Eso es relativamente fácil. Pero no. El “sistema” es débil y permisivo frente a las mafias de tráfico de tierras. Falta liderazgo para aplicar la ley. Faltan agallas para confrontar la corrupción. Así que ni modo. Más vale tarde que nunca. ¡Vamos con la ley! “Tú, tú, tú… ¿para qué Perú juegas?” Lampadia