Gunther Hernán Gonzales Barrón
Doctor en Derecho Summa Cum Laude. Universidad de Castilla-
La Mancha (Toledo, España). Ex Juez Superior Lima
Para Lampadia

CRECIMIENTO VERTICAL U HORIZONTAL, EN CIFRAS

Por la tipología de vivienda, el último censo 2017 arrojó el siguiente resultado:

• 8’763,360 casas independientes (86,7% del total de viviendas particulares),
• 820,605 departamentos en edificio (8,1% del total), pero con la atingencia de que 644,00 de esos departamentos se encuentran en la Provincia de Lima y Callao;
• 126,308 viviendas en quinta (1,3% del total);
• 85,708 viviendas en casa de vecindad (0,8% del total);
• 166,374 chozas o cabañas (1,6% del total);
• 130,932 viviendas improvisadas (1,3% del total).

Es cierto que las viviendas en edificio se han incrementado en 116,6%, es decir, más del doble en el periodo 2007/2017, sin embargo, el porcentaje global todavía es bajo para los estándares internacionales, pues representa menos de la décima parte del total, además, el número de unidades viviendas en departamentos está muy concentrado en la capital, pues, fuera de ella, se advierte un escaso desarrollo inmobiliario: Piura: 97,2% de casas independientes, Cajamarca: 96,8%, Tumbes: 96,4%, Ancash: 95,5%, Huánuco: 95,0%, Huancavelica y La Libertad: 93,8%, Lambayeque: 93,6%, San Martín: 93,4%.

¿HAY IGUALDAD DE OPORTUNIDADES ENTRE PROPIETARIOS?

Las ciudades contemporáneas tratan de crecer en forma vertical para evitar la expansión desmesurada del territorio, pues ello genera graves problemas urbanos, tales como: pérdidas de horas-hombre por necesidad de trasladarse a zonas cada vez más alejadas de los centros laborales o de producción; aumento de la contaminación ambiental por efecto del uso desmesurado de transporte motorizado; incremento del costo por la conexión de servicios domiciliarios en sectores más lejanos o poco accesibles; débil institucionalidad en zonas periféricas (coberturas deficientes o inexistentes en materia de seguridad, educación, salud); incentivo del tráfico de tierras, que, finalmente termina urbanizada por acción política, pero sin equipamiento y servicios que dote a los pobladores de un mínimo de calidad de vida. Por tanto, parece evidente que se necesita un crecimiento hacia arriba.

En tal sentido, el sector formal de la construcción, con soporte financiero y conocimiento técnico-legal, no tiene demasiados problemas en afrontar las regulaciones civiles, registrales, administrativas, municipales, urbanísticas, entre otras, para realizar proyectos de envergadura destinados a la edificación de viviendas en departamentos, pero ese esfuerzo no es suficiente para atender toda la demanda habitacional. En este punto surge la posibilidad de que no solo la gran empresa, sino también los pequeños propietarios ayuden a cerrar la brecha de vivienda mediante la construcción (autorizada y supervisada) en sus azoteas. El censo 2017 señala que existen 8’760,363 casas independientes, por lo que en muchas de ellas sería posible levantar un nivel adicional que incorpore área construida para satisfacer tal necesidad.

Sin embargo, el pequeño propietario, que pretende construir en los aires, sea con fines de arriendo o venta, tendrá que pasar por las mismas etapas que la gran empresa: licencia de obra, conformidad, declaratoria de edificación, constitución del régimen de propiedad exclusiva y común mediante un reglamento interno, independización. No extraña, por tanto, el pequeño porcentaje de construcciones en azoteas que pueden formalizarse o regularizarse. La igualdad de oportunidades aconseja reglas diferenciadas, pero, esta falencia normativa no ha sido abordada.

Por lo demás, la falta de título de propiedad registrado de aires o azoteas determina que no se realicen inversiones que pudieron ser beneficiosas para la sociedad, o se realicen con menor rentabilidad, o que se pierda eficiencias, o que el valor de la vivienda represente solo el uso del inmueble, pero no su cambio. Finalmente, las consecuencias son lamentables, tanto en el ámbito económico, pero fundamentalmente en el social, pues, el ciudadano promedio no se identifica con un sistema legal que lo discrimina, produciéndose así un desprestigio de la legalidad.

PROPUESTA

La venta e independización de aires tiene dos etapas fundamentales: municipal y registral. La primera reclama un procedimiento simplificado centrado en evaluar la zonificación y seguridad constructiva. La segunda tiene que aligerarse en el sentido que el registrador no debería reexaminar los documentos ya aprobados por la municipalidad, por lo que solo bastaría cumplir el requisito del reglamento interno, que bien podría reducirse a un formato estándar llenado por los propietarios, pero siempre con el cuidado de describir literaria o gráficamente las secciones independientes.

La propuesta podría resultar novedosa en un país burocratizado como el nuestro, pero en Inglaterra, por ejemplo, cuyos derechos de propiedad están registrados casi en 100%, la agencia pública solo archiva los planos, ya validados, sin necesidad de una nueva revisión por los funcionarios del registro. En el Perú, con menos del 30% de propiedad formal, cada instancia vuelve a evaluar lo que hizo la anterior. La seguridad jurídica, por tanto, no depende tanto de una multiplicidad controlista, sino de un solo control aplicado en la dosis y momento preciso.​ Lampadia

Hace mucho tiempo que Enrique Ghersi plantea la necesidad de que los dueños del suelo sean también dueños del subsuelo, como sucede en muchos países, como por ejemplo en Estados Unidos.

Enrique reitera estos conceptos en una reciente entrevista que le hizo Juan José Garrido para Perú21, el 10 de mayo 2015: “la derecha puede tener en la propiedad privada el gran motor para abandonar el espíritu elitista y convertirse en una derecha liberal moderna con un raigambre popular democrático que es la difusión universal de la propiedad. En el Perú, hay temas que no se le pueden dejar a la izquierda. La derecha tiene que levantar claramente la bandera de que la propiedad de los recursos naturales tiene que ser de los peruanos y que la propiedad del subsuelo debe corresponder a los propietarios del suelo. Si hay una comunidad indígena o una familia encima de la mina, ellos deben ser los dueños de esos recursos”.

Por su lado, Ian Vásquez, del Instituto Cato, recoge el planteamiento de Ghersi en su artículo: Propuesta a los mineros, publicado en El Comercio el pasado 25 de abril.

“No debemos esperar una mejora sustancial o sostenible de esta situación [los conflictos sociales]. A menos que, como propone el abogado y profesor de derecho Enrique Ghersi, se resuelva el problema de fondo: la definición deficiente del derecho de propiedad. Una pregunta que Ghersi hace en clase es: ‘¿Cuál es la diferencia entre encontrar petróleo en tu jardín, en Talara o en Houston? La respuesta es que si lo encuentras en Houston, eres rico, porque el petróleo es tuyo; mientras que si lo encuentras en Talara, eres pobre porque es del gobierno’”.

“En el Perú, el propietario del subsuelo es el Estado. Los campesinos, comunidades e individuos que viven y trabajan sobre los grandes recursos naturales que están debajo de la tierra no tienen derecho a los mismos, solo a la superficie. El Estado otorga concesiones a las empresas mineras. Lo que reciben los campesinos, que se consideran los verdaderos dueños de esta riqueza, es una parte inferior de las rentas que los burócratas y las empresas deciden gastar en ellos. Para Ghersi, esta asignación de derechos viene a ser una expropiación del subsuelo de los pobres y produce resentimiento y desconfianza”.

“Establecer derechos de propiedad privada al subsuelo sería una reforma social de largo alcance, beneficiaría directamente a los campesinos propietarios, los responsabilizaría por las decisiones sobre su propiedad, y reduciría la violencia social. (…) Con una mejor asignación de derechos, los lugareños propietarios de minerales tendrían un incentivo poderoso para desmentir acusaciones infundadas que suelen hacerse hoy con facilidad en contra de los proyectos mineros”.

Como este planteamiento requeriría un cambio constitucional, Vásquez propone que las empresas otorguen acciones a los ciudadanos y miembros de las comunidades. Otros hablan de compartir utilidades. Ambos esquemas ya se han aplicado en el Perú, en algunos pocos casos.

La base argumental del eventual derecho de propiedad del subsuelo es impecable, pero es muy importante contrastarla con la realidad de las estructuras de propiedad del país.

Número uno, los programas de titulación han quedado truncos, especialmente en las áreas rurales de la sierra y la selva.

En segundo lugar, en las comunidades de la sierra coexisten dos tipos de propiedad, pero ninguna está debidamente registrada. En las comunidades, se supone que la propiedad es de la comunidad, pero las familias individuales poseen una suerte de propiedad privada de las áreas que trabajan. Estas áreas individuales se heredan, informalmente, y pueden crecer si extienden sus áreas de labores, por ejemplo, en las laderas.

En tercer lugar, no hay un registro formal de la propiedad de cada comunidad y menos catastros que delimiten las tierras de cada una.

En cuarto lugar, las directivas de las comunidades no están inscritas en los Registros Públicos, como sucede con cualquier empresa e institución. Por lo tanto, sus actos sociales de venta, renta o cualquier otra transacción relacionada a sus derechos, tampoco son registrados. Por eso es que muchas veces las comunidades no respetan sus acuerdos societarios vinculados a la propiedad del suelo. Basta cambiar de directiva para desconocer los actos previos y llevar las cosas a base cero. Así es como algunas empresas mineras han tenido que comprar o alquilar varias veces las mismas tierras.

En consecuencia, antes de pensar en otorgar derechos sobre el subsuelo, es menester desarrollar una serie de procesos complejos que requieren plazos muy largos para culminarse, una vez que se tomen las eventuales decisiones políticas que permitan iniciarlos.

Mientras tanto, los peruanos debemos vivir y respetar nuestro ordenamiento legal, defender el Estado de Derecho y luchar contra la IMPUNIDAD cuando se cometan delitos como los acontecidos en Arequipa.

Para ello, debemos defender a la Policía Nacional y exigir al Ministerio Público y al Poder Judicial que cumplan con sus funciones. Esto, por supuesto, no exime al Poder Ejecutivo de actuar en aplicación de la Ley, con sus capacidades ordinarias o de emergencia. Lampadia